Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder verkaufen wollen, müssen – von wenigen Ausnahmen abgesehen wie beispielsweise bei Objekten unter Denkmalschutz – für ihre Gebäude einen Energieausweis ausstellen lassen.  Dabei müssen sie sich zwischen zwei Varianten entscheiden:

  • Verbrauchsausweis oder
  • Bedarfsausweis

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Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Er wird aus den Daten von mindestens drei Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes ermittelt – es gibt also keinen Energieausweis für einzelne Wohnungen, sondern nur einen für das ganze Haus.

Bei der Berechnung des Verbrauchskennwertes im Energieausweis müssen länger andauernde Leerstände ebenso berücksichtigt werden wie die lokalen Witterungsverhältnisse für die einzelnen Abrechnungsperioden. Letzteres ist nötig, da ein besonders milder Winter ansonsten einen besseren energetischen Zustand des Hauses vorspiegeln könnte, ein besonders harter umgekehrt einen schlechteren Dämmzustand. Dies erfolgt durch die rechnerische Einbeziehung des so genannten Klimafaktors.

Grundsätzlich gilt: Der Verbrauchsausweis ist generell zulässig für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie sämtliche Wohnhäuser, die schon die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Demzufolge ist für ältere unsanierte Häuser mit höchstens vier Wohneinheiten der Verbrauchsausweis nicht zulässig – hier ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

 

Der Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen alleine bauliche Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung zugrunde.

Der bedarfsorientierte Ausweis wird bei Neubauten obligatorisch ausgestellt. Ansonsten ist er nur verpflichtend für alle Gebäude, die noch nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und weniger als fünf Wohneinheiten haben. Bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten geht der Gesetzgeber davon aus, dass das unterschiedliche Verbrauchsverhalten zahlreicher Bewohner sich gegenseitig nivelliert und ein Verbrauchsausweis demzufolge ausreichend ist.

Der Bedarfsausweis enthält sowohl einen  Wert zum Endenergiebedarf als auch einen zum Primärenergiebedarf. Ist letzterer Wert höher als der Endenergiebedarf, ist von einer Beheizung mit einem weniger umweltfreundlichen Energieträger auszugehen. Der Verbrauchsausweis enthält statt der Angabe zum Endenergiebedarf eine Zahl zum – tatsächlichen – Endenergieverbrauch.

 

Effizienzklassen im Energieausweis

Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 erfolgt sowohl beim Bedarfs- als auch beim Verbrauchsausweis neben der Angabe des Energiekennwerts – angegeben in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr – eine Einordnung in Energieeffizienzklassen. Diese ähnelt der bekannten Skala, die Verbraucher auch von Elektrogeräten kennen. Passivhäuser erhalten das grüne Label A+-Label, alte, ungedämmte Häuser im schlimmsten Fall das rote H-Label.

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Verbrauchs- und Bedarfsausweis: die Kosten

Ein Verbrauchsasuweis kann auch online bestellt werden. Dabei sind Angaben zum Gebäude und zu den Verbrauchswerten der letzten drei Heizperioden erforderlich. Ein solcher Online-Energieausweis kostet meist weniger als 50 Euro.

Beim Bedarfsausweis untersucht ein Experte, der berechtig ist, einen Energieausweis auszustellen, die Immobilie. Ausstellungsberechtigte können zum Beispiel Architekten sein. Deshalb kostet ein solcher Ausweis in der Regel mehrere hundert Euro. Inzwischen gibt es aber auch Online-Anbieter, die einen solchen Ausweis anhand von detaillierten Angaben des Eigentümers wesentlich günstiger ausstellen. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass falsche oder ungenaue Angaben, die bei der Online-Eingabe der Daten gemacht werden, einen Bedarfsausweis ungültig machen können. Auch dann, wenn sie aufgrund von Unkenntnis gemacht wurden.

Ausweis-Pflicht und Bußgeldandrohung

Der Energieausweis gilt zehn Jahre lang, danach muss ein neuer angefertigt werden. Beim Verkauf oder bei einer Neuvermietung muss der Energieausweis vorgelegt werden, ansonsten drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

 

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Für nachfolgende Gebäude gibt es keine Energieausweis-Pflicht:

  • Kleine Häuser mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern
  • denkmalgeschützte Gebäude
  • selbst genutzte Einfamilienhäuser, solange diese nicht verkauft oder vermietet werden
 
Die Angaben aus dem Energieausweis müssen bei kommerziellen Immobilieninseraten schon aus dem Inserat hervorgehen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis dann tatsächlich vorgezeigt werden. Aus den Angaben im Inserat muss hervorgehen, um welche Art von Ausweis es sich handelt. Angaben zur Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs, der verwendete Energieträger, Baujahr der Immobilie sowie bei nach dem 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweisen die Energieeffizienzklasse des Hauses sind ebenso Pflicht.
 
Quelle: Ratgeber Immowelt